LIBERAZIONE DELL’IMMOBILE PIGNORATO PRIMA DELLA VENDITA – INTRODUZIONE

La liberazione dell’immobile pignorato è uno di quei problemi che chi ha la casa all’asta si pone maggiormente. Il rilascio dell’immobile rappresenta quel momento in cui tutte le speranze di continuare a vivere la propria abitazione vengono a morire; la speranza viene soppiantata dalla disperazione.

Purtroppo tanti esecutati, rimandando una potenziale soluzione al pignoramento, non considerando l’eventualità della liberazione; questo avviene perché irrazionalmente si pensa che quello che sta accadendo non può essere vero. Mi rendo conto di scrivere una cosa che molti non accetteranno ma posso garantire che la mancata presa di coscienza porta ad avere danni economici ed emotivi gravi. 

Le soluzioni al pignoramento possono essere molteplici ma di questo ne abbiamo parlato in altri articoli. Ora concentriamoci sul problema odierno​: rilascio dell’immobile pignorato.

RILASCIO DELL’IMMOBILE PIGNORATO – OBBLIGO

Il rilascio dell’immobile pignorato è regolamentato dall’articolo 560 del cpc; con questo articolo di legge il giudice delle esecuzioni ha facoltà ed obblighi nella liberazione dell’immobile.In linea di massima viene data sempre la possibilità di continuare ad abitare la propria abitazione durante la fase del pignoramento però, in alcuni casi, il giudice può anticipare il rilascio.Questo ad esempio avviene perché:

• il debitore non è collaborativo.Il suo comportamento ostruzionistico non permette lo svolgersi corretto di tutte quelle operazioni propedeutiche alla vendita dell’immobile in asta.
• chi lo abita non ha le necessarie autorizzazioni.Ad esempio chi vive nella casa pignorata senza nessun contratto ma solo grazie un accordo verbale.
• il debitore non abita in maniera continuativa nello stabile pignorato e ciò non garantisce un supporto tale da permettere le visite dei potenziali acquirenti in asta.

Ad onor del vero alcuni tribunali impiegano formule diverse per la liberazione dell’immobile prima della vendita.E’ il caso del tribunale di Sassari dove le case pignorate vengono liberate dopo il terzo tentativo d’asta andato deserto. In passato alcuni tribunali disponevano la liberazione contestualmente alla prima vendita.

Il rilascio in caso di aggiudicazione o di assegnazione è palese. Nella gran parte degli avvisi di vendita viene chiarito che, se l’immobile è occupato dal debitore o da terzi non aventi titolo, verrà liberato successivamente all’emissione del decreto di trasferimento o dell’assegnazione; chi si occupa della liberazione è il custode giudiziario.

RILASCIO DELL’IMMOBILE PIGNORATO – OPPOSIZIONE

Ci sono dei casi in cui possiamo proporre opposizione alla liberazione dell’immobile venduto all’asta. Ciò non permetterà di  abitare la casa per sempre ma darà la possibilità di viverla per un periodo importante. Vediamo adesso nel dettaglio quando è possibile opporsi al rilascio dell’immobile pignorato:

• ​contratto di locazione
• diritto di abitazione, usufrutto, uso ecc.
• assegnazione casa coniugale

Contratto di locazione e liberazione dell’immobile pignorato

I contratti di locazione possono essere trascritti o semplicemente registrati. Spesso si fa confusione su questi due termini; cerchiamo di vedere le differenze. Per registrazione intendiamo la comunicazione all’agenzia delle entrate della stipula del contratto di affitto.La trascrizione invece è quella pratica con cui segnaliamo nel registro immobiliare (conservatoria) un diritto, in questo caso un contratto di locazione. Ciò che ci tutela maggiormente è sicuramente la trascrizione perché cronologicamente definisce e garantisce le varie posizioni contrattuali.

Bene, se il contratto di locazione è solamente registrato e ha data anteriore al pignoramento è possibile continuare ad abitare l’immobile per tutto l’arco temporale definito contrattualmente  fino al massimo di nove anni.

Se il contratto è trascritto è possibile abitare la casa fino allo scadere del contratto, quindi, se il contratto lo prevede, anche più di nove anni.

E’ importante ricordare che queste due formule garantiscono il diritto fino a quando si paga regolarmente il canone altrimenti è possibile avviare il procedimento di sfratto. ​

Altro elemento non trascurabile è il cosiddetto “canone vile” ossia un canone di affitto inferiore agli standard di mercato. L’utilizzo di un canone di questa fattura potrebbe essere motivo di scioglimento del contratto d’affitto.

Un accenno merita anche il rinnovo dei contratti di locazione quando c’è un pignoramento.Possiamo avere contratti di affitto di natura residenziale e commerciale. Nel primo caso viene escluso categoricamente un eventuale rinnovo; nel secondo è possibile se stabilito contrattualmente.​

Diritti di godimento e rilascio dell’immobile pignorato

Per diritti reali di godimento prendiamo come riferimento il diritto di abitazione, quello di uso e l’usufrutto.Questi importanti diritti  possono essere del tutto inutili se trascritti dopo una eventuale ipoteca. (articolo 2812 del codice civile).

Se pensavi di NON liberare la tua abitazione perché hai trascritto un diritto di abitazione, prima del pignoramento ma dopo che la banca ha trascritto l’ipoteca, ti sbagli di grosso.

Assegnazione della casa coniugale e liberazione dell’immobile pignorato

L’assegnazione della casa coniugale in presenza di minori si verifica quando c’è una sentenza di separazione o divorzio. In questo caso l’abitazione viene assegnata ad uno dei coniugi, solitamente la moglie, per poter soddisfare i bisogni dei propri figli fino al raggiungimento della loro maggiore età o al raggiungimento dell’indipendenza economica.

In riferimento al pignoramento e alla presenza di una eventuale ipoteca possiamo considerare quattro differenti situazioni:

1. La casa viene assegnata prima del pignoramento e prima dell’iscrizione di una ipoteca.E’ possibile non liberare l’immobile venduto all’asta fino a quando i minori raggiungano la maggiore età o si rendano economicamente indipendenti.
2. Trascrizione prima del pignoramento ma dopo l’ipoteca.In questa particolare situazione è un obbligo non dare risposte certe perché in passato una eventualità del genere sarebbe stata considerata uguale a quella descritta nel punto 1. Oggi, in seguito ad una sentenza della cassazione, si considera l’ipoteca come un diritto di garanzia antecedente all’assegnazione e quindi l’immobile è da considerarsi libero.
3. Assegnazione non trascritta ma con data certa anteriore al pignoramento e ad una eventuale ipoteca. In questo caso l’assegnazione avrà una durata ben precisa che è quella di nove anni a decorrere dal giorno dell’assegnazione.
4. Assegnazione successiva al pignoramento.Non ha nessuna valenza per potersi opporre al rilascio dell’immobile pignorato.

Queste erano le informazioni più importanti in merito alla liberazione dell’immobile pignorato. Probabilmente sono cose che già conosci ma spero  siano servite per risolvere eventuali problemi di pignoramento.

Il messaggio che vorrei mandare a chi ha la casa pignorata o rischia di averla è che per risolvere il problema di una esecuzione immobiliare è possibile se ci si attiva ​prontamente. Per esperienza posso dirti che i pignoramenti che non hanno avuto una soluzione derivano da un atteggiamento negativo da parte di chi lo ha subito.Spesso, quando abbiamo grossi problemi, facciamo finta che il problema non esista; lo cancelliamo dal cervello per proteggerci dalle sofferenze. Non possiamo trattare in questo articolo questi argomenti però, se vuoi qualche informazione aggiuntiva, ti consiglio di leggere questa guida gratuita: ” gli 11 errori del pignorato”.

A presto.​