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La liberazione dell’immobile pignorato rappresenta una delle principali preoccupazioni per coloro che si trovano ad affrontare un’asta immobiliare. In questo momento, tutte le speranze di poter mantenere la propria abitazione vengono vanificate, lasciando spazio alla disperazione.
Purtroppo, molti soggetti coinvolti in un processo di pignoramento tendono a sottovalutare l’importanza della liberazione dell’immobile, procrastinando la ricerca di una soluzione. Questo accade spesso a causa di una negazione irrazionale della situazione. È fondamentale comprendere che tale mancanza di consapevolezza può comportare gravi danni economici ed emotivi.
In questa guida, esploreremo le diverse soluzioni al pignoramento immobiliare, concentrandoci principalmente sulla liberazione dell’immobile pignorato.
Rilascio dell’immobile pignorato – Norme e obblighi legali
Il rilascio dell’immobile pignorato è regolamentato dall’articolo 560 del Codice di Procedura Civile (CPC). Questo articolo conferisce al giudice delle esecuzioni il potere e l’obbligo di provvedere alla liberazione dell’immobile. Di norma, viene concessa la possibilità di continuare ad abitare l’immobile durante la fase di pignoramento; nello specifico, se si tratta di prima casa, la possibilità viene estesa fino all’emissione del decreto di trasferimento. Tuttavia, in alcuni casi, il giudice può anticipare il rilascio dell’immobile. Ciò può accadere quando:
- Il debitore non coopera: il suo atteggiamento ostruzionistico ostacola lo svolgimento regolare delle procedure necessarie per la vendita dell’immobile all’asta.
- L’occupante dell’immobile non dispone delle necessarie autorizzazioni: ad esempio, chi vive nell’immobile pignorato non ha un contratto formale, ma solo un accordo verbale.
- Il debitore non risiede stabilmente nell’immobile pignorato, il che rende difficile garantire un supporto adeguato per le visite dei potenziali acquirenti durante l’asta.
In passato, alcuni tribunali prescrivevano la liberazione contestualmente alla prima vendita.
Rilascio dell’immobile pignorato – Opposizione
Esistono casi in cui è possibile opporsi alla liberazione dell’immobile venduto all’asta. Tuttavia, ciò non implica la possibilità di abitare l’immobile a tempo indeterminato, ma offre la possibilità di continuare a viverci per un periodo significativo. Vediamo nel dettaglio quando è possibile opporsi al rilascio dell’immobile pignorato:
Contratto di locazione e liberazione dell’immobile pignorato
I contratti di locazione possono essere registrati o semplicemente comunicati. È importante distinguere tra questi due termini:
- La registrazione consiste nella comunicazione all’Agenzia delle Entrate dell’avvenuta stipula del contratto di affitto.
- La trascrizione è l’atto con cui segnaliamo nel registro immobiliare (conservatoria) un diritto, nel nostro caso un contratto di locazione. La trascrizione offre una maggiore tutela, in quanto stabilisce cronologicamente e garantisce le diverse posizioni contrattuali.
Se il contratto di locazione è solo registrato e ha una data precedente al pignoramento, è possibile continuare ad abitare l’immobile per tutto il periodo contrattuale, fino a un massimo di nove anni.
Se il contratto è trascritto, è possibile abitare la casa fino alla scadenza del contratto, incluso un periodo superiore a nove anni se previsto dal contratto stesso.
È importante ricordare che queste due situazioni garantiscono il diritto di permanenza solo se il canone viene pagato regolarmente e non è al di sotto dei parametri di mercato ( canone vile); in caso contrario, è possibile avviare una procedura di sfratto.
Diritti di godimento e rilascio dell’immobile pignorato
I diritti di godimento, come il diritto di abitazione, uso e usufrutto, possono risultare inutili se trascritti dopo l’iscrizione di un’eventuale ipoteca (articolo 2812 del Codice Civile).
Se hai trascritto un diritto di abitazione prima del pignoramento, ma dopo che la banca ha trascritto l’ipoteca, non sarai in grado di mantenere l’immobile.
Assegnazione della casa coniugale e liberazione dell’immobile pignorato
L’assegnazione della casa coniugale in presenza di minori avviene in caso di separazione o divorzio. In queste situazioni, l’abitazione viene assegnata a uno dei coniugi, di solito la moglie, per soddisfare le esigenze dei figli fino al raggiungimento della maggiore età o dell’indipendenza economica.
A seconda del momento in cui avviene il pignoramento e l’eventuale ipoteca, possono verificarsi diverse situazioni:
- Assegnazione della casa prima del pignoramento e dell’iscrizione dell’ipoteca: è possibile non liberare l’immobile venduto all’asta fino a quando i minori raggiungono la maggiore età o diventano economicamente indipendenti.
- Trascrizione dell’assegnazione prima del pignoramento, ma dopo l’iscrizione dell’ipoteca: in questa situazione, l’ipoteca viene considerata come un diritto di garanzia antecedente all’assegnazione, quindi l’immobile viene considerato libero.
- Assegnazione non trascritta, ma con data certa precedente al pignoramento e all’eventuale ipoteca: l’assegnazione avrà una durata precisa di nove anni a partire dalla data di assegnazione.
- Assegnazione successiva al pignoramento: in questo caso, l’assegnazione non ha alcun valore per opporsi al rilascio dell’immobile pignorato.
Queste sono le informazioni più importanti riguardo alla liberazione dell’immobile pignorato. Speriamo che questa guida ti sia stata utile per affrontare eventuali problemi legati al pignoramento. Ricorda che affrontare prontamente la situazione è essenziale per trovare una soluzione.
