LIBERAZIONE IMMOBILE PIGNORATO
Per la liberazione dell’immobile pignorato sono arrivate importanti novità che sicuramente saranno ritenute positive per chi ha l’immobile pignorato.
Con il recente decreto semplificazioni è stato modificato l’articolo 560 del codice di procedura civile ; già a dicembre vi erano state delle modifiche ma con il decreto semplificazioni si è arrivati al testo definitivo.
La parte più interessante dell’articolo 560 cpc riguarda la possibilità data al debitore che abita l’immobile pignorato, anche con la propria famiglia, di continuare ad occuparlo fino all’emissione del decreto di trasferimento.
In sostanza l’immobile potrà essere vissuto fino a quando l’acquirente in asta non avrà saldato l’intero importo relativo all’acquisizione ed il giudice abbia emesso il conseguente decreto di trasferimento che sancisce il passaggio di proprietà.
E’ palese che il debitore deve abitare l’immobile, cioè deve essere la sua residenza e quindi diamo per scontato che le seconde case e i fabbricati di diversa natura non possano usufruire di questo vantaggio.
Vi sono casi in cui la liberazione può essere decretata dal giudice anche se il debitore abita l’immobile pignorato?
SI! Ciò si manifesta quando il pignorato non si dimostra collaborativo, ad esempio non permettendo la visita dell’immobile ai potenziali acquirenti in asta; oppure quando crea dei danni alla struttura o più in generale non consente il normale iter procedurale rivolto alla vendita della casa pignorata.
Quest’ultimo punto era comunque un elemento già presente nel’articolo 560 e non ha subito modifiche.
Nel recente passato non vi era una regola precisa che disciplinava la liberazione dell’immobile pignorato, era infatti facoltà del giudice delle esecuzioni di disporre la liberazione dell’immobile pignorato in base al proprio giudizio.
Si verificava perciò che in alcuni tribunali l’immobile veniva liberato già al primo esperimento di vendita, in altri al secondo, in altri ancora al terzo e così via.
Le disposizioni dell’articolo 560 sono retroattive?
NO! Tali principi vengono applicati sui pignoramenti successivi alla pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale perciò parliamo, in linea di massima, di applicazione dal mese di febbraio del 2019.
Quali sono i vantaggi e gli svantaggi che la modifica dell’articolo 560 apporterà?
Occorre guardare le modifiche da tre prospettive diverse: quella dell’esecutato, dell’acquirente in asta e del creditore.
Per chi ha la casa pignorata questa modifica è sicuramente una buona notizia perché consentirà, almeno fino alla vendita, di non preoccuparsi di trovare un nuovo alloggio. Questa nuova regola permetterà di “guadagnare” uno due o più anni di tempo e senza dubbio è un risultato importante.
Uno svantaggio potrebbe manifestarsi se queste nuove disposizioni influenzeranno il valore di rivendita al ribasso; la presenza dell’esecutato nell’abitazione dovrebbe determinare un certo numero di aste deserte procurando un abbassamento del prezzo di rivendita e conseguentemente una minore riduzione del debito.
Per quanto riguarda gli acquirenti in asta potremmo assistere ad un allontanamento dalle vendite di coloro che partecipano alle aste immobiliari per fini non speculativi.
Questo tipo di acquirente ha, per mille motivi, remore o timori nel comprare un immobile occupato per cui immaginiamo che la platea di potenziali acquirenti possa ridursi dando spazio agli speculatori di professione che acquistano a prezzi più bassi.
Gli svantaggi per i partecipanti alle aste sono legati ai tempi di liberazione dell’immobile che presumibilmente si verificherà dopo due/tre mesi dall’emissione del decreto di trasferimento.
Per i creditori vediamo solamente degli svantaggi perché potrebbero, come già scritto, vedersi ridotto il numero dei potenziali acquirenti con conseguenti ribassi dei prezzi ed un aumento delle tempistiche di vendita.
Tutti i ragionamenti che abbiamo fatto sulla modifica dell’articolo 560 sono da analizzare nel lungo periodo; attenderemo indicazioni su ciò che realmente accadrà nel prossimo futuro.
