Pignoramento Immobiliare Vendita Diretta

Il nuovo articolo 568 bis c.p.c.: Testo e normativa

Introduzione alla Riforma Cartabia e al nuovo art. 568 bis c.p.c.

Con l’introduzione del d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 150, attuativo della legge 134/2021 (nota come Riforma Cartabia), sono state introdotte numerose novità in materia di esecuzioni forzate, in particolare per quanto riguarda il pignoramento immobiliare. Una delle modifiche più significative è l’inserimento dell’articolo 568 bis c.p.c., che introduce il meccanismo della vendita diretta. Questo istituto, ispirato alla legislazione francese della vente privée, è applicabile per i pignoramenti iniziati dopo il 28 febbraio 2023.

Testo del nuovo articolo 568 bis c.p.c.

Il nuovo articolo 568 bis stabilisce che:

“Il debitore, con istanza depositata non oltre dieci giorni prima della udienza prevista dall’articolo 569, primo comma, può chiedere al giudice dell’esecuzione di disporre la vendita diretta dell’immobile pignorato o di uno degli immobili pignorati per un prezzo non inferiore al valore indicato nella relazione di stima di cui all’articolo 173 bis.”

In sintesi, questo articolo consente al debitore esecutato di richiedere la vendita privata dell’immobile, evitando così la procedura di vendita all’asta e i relativi ribassi di prezzo che spesso ne derivano.

Tempi e modalità di richiesta della vendita diretta

Per avvalersi di questo istituto, devono essere rispettati alcuni requisiti temporali e procedurali specifici:

• L’istanza deve essere presentata almeno 10 giorni prima dell’udienza di vendita prevista dall’art. 569 c.p.c.
• Il prezzo proposto per la vendita deve essere pari o superiore al valore di stima dell’immobile, indicato nella perizia.
• L’istanza deve essere accompagnata da:
  • Un’offerta di acquisto irrevocabile.
  • Una cauzione pari almeno al 10% del prezzo offerto, da depositare presso la cancelleria del tribunale.
• La notifica dell’istanza e dell’offerta deve essere effettuata almeno 5 giorni prima dell’udienza ai creditori coinvolti (creditore procedente e creditori con diritto di prelazione iscritti).

Questi requisiti sono vincolanti e l’inosservanza comporta l’inammissibilità dell’istanza di vendita diretta.

Vantaggi per il debitore e i creditori

L’introduzione di questo meccanismo mira a tutelare principalmente il debitore esecutato, che può così evitare la perdita dell’immobile a un prezzo ribassato come avviene spesso nelle aste immobiliari. Questo nuovo strumento offre al debitore la possibilità di vendere l’immobile pignorato al suo valore di mercato, preservandone il prezzo e permettendo un pagamento più equo ai creditori.

Dal lato dei creditori, la vendita diretta garantisce un processo più rapido e meno oneroso, evitando i costi aggiuntivi e i tempi di attesa di una serie di aste andate deserte. I creditori possono così ottenere il pagamento delle loro spettanze in tempi ridotti e senza subire danni derivanti da una diminuzione del valore del bene.

Procedura di richiesta della vendita diretta

Requisiti e tempistiche per la richiesta

Per procedere con la vendita diretta di un immobile pignorato, il debitore deve rispettare specifici requisiti e scadenze temporali stabiliti dal nuovo art. 568 bis c.p.c. Ecco una sintesi dei principali passaggi:

• Scadenza temporale: l’istanza di vendita diretta deve essere depositata almeno 10 giorni prima dell’udienza di cui all’art. 569 c.p.c., ovvero l’udienza in cui il giudice dell’esecuzione stabilisce i termini della vendita forzata.
• Prezzo di vendita: il prezzo proposto nell’istanza deve essere pari o superiore al valore di stima dell’immobile. Questo valore è determinato nella relazione del consulente tecnico d’ufficio (CTU) e rappresenta il “prezzo base”.

Documentazione necessaria

All’istanza devono essere allegati i seguenti documenti, fondamentali per garantire la serietà dell’offerta:

• Offerta di acquisto irrevocabile: l’offerta non può essere ritirata o modificata, a meno che non siano trascorsi 120 giorni dalla presentazione dell’istanza senza che il giudice l’abbia accettata.
• Cauzione: a garanzia della serietà dell’offerta, l’offerente deve depositare una cauzione pari almeno al 10% del prezzo offerto. Questo deposito è essenziale per evitare che l’offerta venga considerata inammissibile.

Notifiche ai creditori

Una parte cruciale della procedura riguarda la notifica dell’istanza ai creditori coinvolti nella procedura esecutiva. Le notifiche devono essere effettuate almeno 5 giorni prima dell’udienza prevista dall’art. 569 c.p.c., e devono essere indirizzate a:

• Creditore procedente: il creditore che ha promosso l’esecuzione forzata.
• Creditori con diritto di prelazione: coloro che hanno un diritto di prelazione sul bene, risultante dai pubblici registri.
• Creditori intervenuti: tutti i creditori che hanno presentato un intervento prima del deposito dell’offerta di acquisto.

È fondamentale che le notifiche siano fatte correttamente, altrimenti l’istanza di vendita diretta potrebbe essere rigettata.

Condizioni di ammissibilità

L’istanza di vendita diretta è soggetta a condizioni di ammissibilità rigorose:

• Può essere presentata solo una volta per lo stesso immobile nell’ambito della stessa procedura esecutiva. Se l’istanza è stata rigettata o dichiarata inammissibile, non può essere ripresentata.
• Il prezzo offerto deve essere pari o superiore al prezzo base stabilito nella relazione di stima. Se il prezzo proposto è inferiore, il giudice può concedere un termine di 10 giorni per integrare l’offerta e la cauzione.

Se questi termini non vengono rispettati, il giudice dichiara inammissibile l’offerta e si procederà alla vendita forzata.

Integrazione dell’offerta

Nel caso in cui il giudice dell’esecuzione ritenga che il prezzo offerto sia inferiore al valore di stima dell’immobile, potrà concedere un termine di 10 giorni per l’integrazione dell’offerta e della cauzione. Se l’integrazione non viene effettuata nei tempi stabiliti, l’offerta viene dichiarata inammissibile e si procede con la vendita all’asta.

Opposizioni dei creditori e gestione delle contestazioni

Le opposizioni da parte dei creditori

Nel corso della procedura di vendita diretta dell’immobile pignorato, i creditori hanno il diritto di opporsi all’istanza presentata dal debitore. Questa fase è cruciale, poiché l’opposizione dei creditori può influenzare significativamente l’esito della vendita.

I creditori procedenti, i creditori con diritto di prelazione (art. 498 c.p.c.) e quelli intervenuti prima del deposito dell’offerta, possono opporsi all’istanza fino all’udienza stabilita per la vendita dell’immobile. Se viene presentata un’opposizione, il giudice non può concludere immediatamente il procedimento con la vendita diretta.

Effetti delle opposizioni e apertura di una procedura competitiva

Se uno o più creditori presentano opposizioni, la procedura di vendita diretta può deviare verso un processo più competitivo. Questo significa che, invece di una vendita immediata all’offerente iniziale, si apre una fase simile alla vendita all’asta, ma con tempistiche più rapide.

In caso di opposizione, il giudice dispone:

1. Pubblicità dell’offerta: entro 45 giorni, viene effettuata la pubblicità dell’offerta di vendita, come previsto dall’art. 490 c.p.c. Questa pubblicità serve a rendere nota l’offerta iniziale e a invitare altri potenziali acquirenti a presentare proposte.
2. Nuove offerte di acquisto: entro 90 giorni, possono essere presentate nuove offerte di acquisto per l’immobile. Queste offerte devono essere superiori a quella originaria e devono essere garantite da una cauzione non inferiore al 10% del prezzo proposto.
3. Convocazione di un’udienza: entro 15 giorni dalla scadenza del termine per la presentazione delle nuove offerte, il giudice convoca una nuova udienza. A questa udienza parteciperanno il debitore, i creditori e gli offerenti, con lo scopo di valutare le nuove proposte.

La gara tra gli offerenti

In presenza di più offerte, durante l’udienza si procede a una gara tra gli offerenti. Questa gara segue regole simili a quelle di un’asta giudiziaria, dove ciascun partecipante può rilanciare rispetto al prezzo proposto dagli altri.

Il giudice aggiudica l’immobile al miglior offerente e fissa le modalità di pagamento del prezzo. Anche in questa fase, il pagamento deve avvenire entro 90 giorni, pena la decadenza dell’offerta e l’annullamento della vendita.

Effetti della mancata opposizione dei creditori

Se, al contrario, i creditori non presentano opposizioni entro i termini stabiliti, la vendita diretta viene conclusa rapidamente e senza ulteriori complicazioni. In questo caso, l’immobile viene aggiudicato all’offerente iniziale e il giudice stabilisce le modalità di pagamento e di trasferimento del bene.

Conclusione della vendita e trasferimento del bene

A seguito del pagamento del prezzo entro i termini stabiliti, il giudice dell’esecuzione emette un decreto di trasferimento, con il quale l’immobile viene trasferito formalmente all’offerente. Inoltre, il giudice ordina la cancellazione delle iscrizioni ipotecarie e dei pignoramenti, come previsto dall’art. 586 c.p.c.

Quando conviene adottare la vendita diretta

Vantaggi per il debitore

La vendita diretta rappresenta un’opzione vantaggiosa per il debitore in diverse situazioni, permettendogli di evitare alcuni degli svantaggi legati alla vendita all’asta. Tra i principali benefici, possiamo elencare:

• Evitare la svalutazione dell’immobile: nelle aste immobiliari, il prezzo di base viene spesso ridotto in seguito ai tentativi di vendita non riusciti. Con la vendita diretta, il debitore può proporre un prezzo pari al valore di stima dell’immobile, evitando ribassi.
• Tempi ridotti: rispetto alla vendita all’asta, la vendita diretta consente al debitore di trovare un acquirente in tempi più rapidi, con la possibilità di evitare il lungo iter processuale legato alle aste.
• Controllo sulla vendita: il debitore può giocare un ruolo attivo nella ricerca di un acquirente, mantenendo maggiore controllo sulle modalità e i tempi della vendita, evitando l’asta pubblica.

Tuttavia, è importante ricordare che la vendita diretta è soggetta a rigidi requisiti normativi e procedurali, il che significa che il debitore deve rispettare tutte le tempistiche e le condizioni stabilite per evitare che l’istanza venga rigettata.

Vantaggi per i creditori

Anche per i creditori, la vendita diretta può risultare vantaggiosa:

• Soddisfazione più rapida del credito: poiché la vendita diretta accelera i tempi del processo esecutivo, i creditori possono ottenere il pagamento del loro credito in tempi più brevi rispetto alle tradizionali aste.
• Mantenimento del valore dell’immobile: la vendita diretta preserva il valore dell’immobile, evitando le svalutazioni tipiche delle aste ripetute. Questo significa che i creditori hanno maggiori probabilità di recuperare l’intero importo del debito.

Quando conviene la vendita diretta

La vendita diretta è particolarmente conveniente in situazioni in cui il debito può essere coperto interamente con il valore di stima dell’immobile e quando il debitore riesce a trovare un acquirente in tempi brevi. Conviene adottare questo strumento nei seguenti casi:

• Debito inferiore al valore dell’immobile: se il valore stimato dell’immobile è sufficiente a coprire l’intero debito, la vendita diretta permette di evitare ulteriori procedure esecutive e spese legali.
• Immobili con mercato attivo: quando l’immobile si trova in un’area con un mercato immobiliare attivo, la vendita diretta può consentire una cessione rapida e al giusto prezzo.
• Assenza di opposizioni: se si prevede che i creditori non presenteranno opposizioni, la vendita diretta può essere la soluzione più veloce ed efficiente.

Quando potrebbe non convenire

Esistono tuttavia circostanze in cui la vendita diretta potrebbe non essere la scelta ideale:

• Prezzo base elevato: l’obbligo di vendere l’immobile ad un prezzo non inferiore al valore di stima potrebbe scoraggiare potenziali acquirenti, che preferiscono attendere una vendita all’asta dove i prezzi possono essere ridotti del 25%.
• Tempi stretti: trovare un acquirente entro il limite temporale richiesto (almeno 10 giorni prima dell’udienza) può essere difficile, soprattutto se l’immobile non è facilmente vendibile.
• Opposizioni dei creditori: se i creditori si oppongono, la procedura diventa più lunga e competitiva, riducendo i vantaggi della vendita diretta.

Alternative alla vendita diretta: saldo e stralcio

In alcuni casi, una procedura di saldo e stralcio può risultare più conveniente per il debitore. Questa opzione permette di negoziare un accordo con i creditori, riducendo l’importo del debito in cambio di un pagamento immediato. A differenza della vendita diretta, che dipende dalla capacità di trovare un acquirente al prezzo base, il saldo e stralcio offre maggiore flessibilità e può portare a una risoluzione più rapida del debito. Inoltre con il saldo e stralcio si ha la possibilità di estinguere completamente la posizione debitoria cosa che, con la vendita diretta, non è garantita; questo naturalmente nel caso in cui i debiti siano superiori al valore di vendita.

Conclusione

In conclusione, la vendita diretta è una soluzione che può offrire diversi vantaggi sia per il debitore che per i creditori, ma deve essere valutata attentamente alla luce delle condizioni specifiche del caso. La scelta tra vendita diretta, saldo e stralcio o altre opzioni deve essere fatta con il supporto di un avvocato esperto in esecuzioni immobiliari, in grado di suggerire la strategia più adatta per ogni situazione.

Conclusione

La vendita diretta introdotta dal nuovo art. 568 bis c.p.c., grazie alla Riforma Cartabia, rappresenta un’importante innovazione nel panorama delle esecuzioni immobiliari. Questo strumento offre un’opportunità vantaggiosa sia per il debitore, che può evitare il deprezzamento dell’immobile tipico delle aste giudiziarie, sia per i creditori, che possono ottenere un soddisfacimento del credito in tempi più rapidi.

Tuttavia, la vendita diretta presenta delle complessità: i tempi stretti, l’opposizione dei creditori, e l’obbligo di vendere l’immobile ad un prezzo pari o superiore al valore di stima sono tutti fattori che devono essere considerati attentamente. In molti casi, l’accordo di saldo e stralcio potrebbe risultare una soluzione più conveniente per il debitore, poiché consente di ridurre il debito in modo negoziale.

In definitiva, la scelta della vendita diretta deve essere presa con l’assistenza di un legale esperto, che possa valutare la situazione specifica e consigliare la strategia migliore, garantendo così il miglior risultato possibile sia per il debitore che per i creditori. Questa opzione, se ben gestita, può rappresentare una valida alternativa alle tradizionali aste giudiziarie, contribuendo a rendere più rapido ed efficiente il processo di esecuzione immobiliare.