Spese condominiali non pagate ?

Il soggetto che dovrà far fronte alle spese condominiali della casa pignorata è sempre il proprietario : nel caso di esecuzione forzata sarà il pignorato.

Alcune volte si pensa che dal momento in cui si subisce un pignoramento si perdano tutti i diritti ed i doveri sull’immobile; non è così.Pignorato non significa non essere proprietario della casa.Il pignoramento è la trascrizione che viene fatta nei registri immobiliari​ per garantire i diritti dei creditori.

E’ molto semplice: se sei pignorato, quindi la tua casa non è stata ancora venduta all’asta, sei ancora il proprietario effettivo e dovrai sostenere le spese condominiali della casa pignorata.​Faccio una piccola digressione sul tema  visto che si parla di diritti del pignorato e quindi del proprietario dell’immobile. Voglio ricordarti che puoi vendere la casa pignorata; puoi leggere questo articolo ed avere maggiore chiarezza: vendere la casa pignorata.

Torniamo a noi.Un’altra domanda che ci pongono i nostri clienti è la seguente:“se il giudice mi obbliga a liberare l’immobile pignorato prima della vendita all’asta sono responsabile del pagamento delle spese condominiali?​”Anche in questo caso la risposta è si. Una recente sentenza di cassazione, la n. 3354 del 2016, ha sancito questo.Potrebbe apparire come una beffa ma in questo caso le spese condominiali vengono poste in carico al pignorato.

A questo punto, per avere chiaro il quadro della situazione, dobbiamo ricordare due cose importanti:

• a) pagamento delle spese condominiali dopo la vendita
• b) intervento del condominio nel pignoramento​

a) Dopo la vendita dell’immobile in asta tutti i debiti vengono cancellati e conseguentemente la trascrizione del pignoramento.Rimane però un unico debito a cui l’acquirente deve far fronte, se esistono ancora esposizioni debitorie nei confronti del condominio, e sono:le rate dell’esercizio in corso e quelle dell’anno precedente.

b) anche il condominio, a parità di tutti i creditori, può intervenire nell’esecuzione immobiliare o addirittura avviarla; l’amministratore di condominio è obbligato, sei mesi dopo la chiusura del bilancio di esercizio, ad avviare il procedimento di recupero del credito. Se non lo facesse ne pagherebbe personalmente. Alcuni chiarimenti li troverai in  questo articolo: pignoramento condominio

​Ci troviamo ad analizzare tante pratiche dove il condominio ha avviato il pignoramento immobiliare oppure è intervenuto con la speranza di aver indietro le proprie spettanze.Spesso questo creditore rimane con un pugno di mosche perché è presente , nella maggior parte dei casi, un creditore ipotecario che ha un privilegio di grado superiore; quest’ultimo incasserà l’ammontare prodotto dalla vendita fino a soddisfare il suo credito.

Ti faccio un esempio semplicissimo:- credito della banca = 100.000 euro- credito del condominio= 20.000 euro​- vendita della casa pignorata = 80.000 euro

La banca incasserà le 80.000 euro e al condominio non rimarrà nulla.​Le uniche cifre che potrà incassare sono quelle relative all’annualità in corso e a quella precedente.Questo principio si applica a tutte le compravendite immobiliari.

Riassumendo potremo dire che:se un condomino non paga può essere pignorato dall’amministratore del condominio.Se dalla vendita non si riesce a recuperare nulla chi si sostituirà nella proprietà al condomino moroso dovrà occuparsi di pagare le rate condominiali dell’anno in corso e di quello precedente.