Ascolta “Pignoramento immobiliare e ipoteca” su Spreaker.
Il pignoramento immobiliare e l’ipoteca sono due concetti spesso correlati durante un procedimento di esecuzione immobiliare. Tuttavia, è importante sottolineare che queste due parole non sono sinonimi e presentano caratteristiche distintive.
Pignoramento immobiliare
Il pignoramento immobiliare rappresenta l’inizio del processo di espropriazione forzata. In sostanza, quando viene registrato un pignoramento immobiliare, si avviano tutte le procedure volte a vendere all’asta l’immobile interessato. Per ulteriori informazioni sul pignoramento immobiliare, ti suggerisco di leggere il nostro ebook gratuito: Soluzione al pignoramento.
Ipoteca
L’ipoteca, invece, è un diritto reale di garanzia concesso a un creditore su un bene immobile. Nel contesto delle esecuzioni immobiliari, ci concentriamo esclusivamente sull’ipoteca immobiliare. È importante comprendere che il pignoramento immobiliare e l’ipoteca sono due concetti distinti: il primo rappresenta l’avvio di una procedura di esecuzione immobiliare, mentre il secondo è la garanzia che un creditore possiede per soddisfare il proprio credito.
Tipi di ipoteca
Esistono quattro tipi di ipoteca:
Ipoteca volontaria
L’ipoteca volontaria è una garanzia fornita al creditore per concedere un prestito riducendo al minimo il rischio. Ad esempio, quando richiediamo un mutuo alla banca, stiamo effettivamente chiedendo un’ipoteca volontaria. In questo caso, l’istituto bancario registra l’ipoteca sull’immobile, e tutto ciò viene certificato con la registrazione presso il registro della conservatoria immobiliare. L’ipoteca volontaria protegge la banca nel caso in cui il debitore non adempia al suo debito. In caso di mancato pagamento, il creditore ha le migliori tutele per riscuotere il credito tramite una vendita, sia essa giudiziale o non. È importante notare che l’ipoteca “segue l’immobile”, quindi non si estingue automaticamente in caso di vendita della casa a terzi. L’ipoteca ha una durata di venti anni e, se non viene estinta prima di tale termine, deve essere rinnovata.
Ipoteca giudiziale
L’ipoteca giudiziale viene iscritta quando c’è una sentenza di condanna al pagamento di una somma di denaro o al risarcimento di un danno. A differenza dell’ipoteca volontaria, questa forma di garanzia non dipende dalla volontà delle parti coinvolte, ma viene stabilita dal giudice. Anche l’ipoteca giudiziale viene registrata presso il registro della conservatoria immobiliare per tutelare il creditore.
Ipoteca esattoriale
Parlando di ipoteca di Equitalia, si tratta di una forma di garanzia che l’ente di riscossione (Equitalia) ottiene quando un contribuente non paga i suoi debiti fiscali. L’ipoteca esattoriale può essere iscritta solo per debiti superiori a 20.000 euro, in particolare su immobili. Per la prima casa, l’iscrizione dell’ipoteca e il mancato pagamento del debito non possono portare al pignoramento. Maggiori dettagli su questo argomento sono disponibili nel nostro articolo: Pignoramento della prima casa.
Ipoteca legale
L’ipoteca legale è la forma meno conosciuta e viene utilizzata raramente. Serve a garantire il venditore in una transazione di compravendita immobiliare per eventuali somme non pagate al momento del rogito. L’iscrizione dell’ipoteca legale dovrebbe essere un’operazione automatica, ma di solito si rinuncia a farlo in sede notarile per due motivi principali: i costi elevati e perché spesso il pagamento avviene contemporaneamente e per l’intera somma concordata. Tuttavia, nel caso di pagamenti dilazionati, l’iscrizione dell’ipoteca legale offrirebbe al venditore notevoli vantaggi in termini di garanzia.
Grado dell’ipoteca
Un concetto estremamente importante è il grado dell’ipoteca, che dipende dalla posizione cronologica dell’iscrizione nel registro della conservatoria immobiliare. Se per lo stesso immobile sono registrate tutte le ipoteche precedentemente menzionate, considereremo come “IMPORTANTE” quella trascritta per prima. Pertanto, potremmo avere un’ipoteca di primo, secondo, terzo o quarto grado.
Nel caso di vendita all’asta di un immobile pignorato, devono essere rispettate alcune regole basilari per la ripartizione dei crediti. Per capire il funzionamento in modo semplice, consideriamo l’esempio di un’asta che coinvolge quattro creditori diversi:
- La banca è il primo creditore con un credito di 70.000 euro e possiede un’ipoteca di primo grado.
- Il secondo creditore ha un credito di 30.000 euro e un’ipoteca di secondo grado (ipoteca giudiziale).
- Equitalia, come terzo creditore, ha un’ipoteca esattoriale per un debito di 50.000 euro.
- Il quarto creditore è chirografario (senza ipoteca) e richiede 50.000 euro.
L’immobile pignorato viene venduto per 100.000 euro.
I debiti di 70.000 euro e 30.000 euro (primo e secondo grado) verranno completamente soddisfatti, mentre gli altri creditori (Equitalia e chirografario) rimarranno insoddisfatti. Continueranno ad avere la possibilità di recuperare le loro spettanze da eventuali altri beni del pignorato ma non sull’immobile venduto.
Ricordiamo che una volta che la casa pignorata viene venduta tutte le pregiudizievoli, quindi le ipoteche ed i pignoramenti, verranno cancellate.
In maniera molto semplice abbiamo cercato di spiegare cosa sono il pignoramento e ipoteca. Spero che tu abbia trovato le informazioni che cercavi. Se hai dubbi, perplessità o problemi legati al pignoramento puoi contattarci tranquillamente.
