Pignoramento immobiliare e ipoteca

Pignoramento immobiliare e ipoteca sono due termini che spesso vanno a braccetto quando c’è una esecuzione immobiliare.Il motivo di questo articolo è far capire che queste due parole non sono sinonimi (alcuni lo pensano) e descriverne le caratteristiche più importanti.

Iniziamo a dire che il pignoramento è l’atto con cui si inizia l’espropriazione forzata; in parole povere diremo che nel momento in cui viene trascritto il pignoramento immobiliare inizieranno tutte quelle operazioni volte a vendere all’asta l’immobile interessato.Non voglio dilungarmi sull’aspetto del pignoramento immobiliare, ne abbiamo parlato tantissimo in altre sezioni e articoli, se comunque vuoi maggiori informazioni ti consiglio di leggere  questo ebook gratuito: soluzione al pignoramento

L’ipoteca è invece un diritto reale di garanzia iscritto a favore di un creditore su un bene, nel nostro caso un immobile (ci occupiamo esclusivamente di esecuzioni immobiliari).Avrai ben capito che pignoramento immobiliare e ipoteca rappresentano due cose distinte:il primo è l’attivazione di una esecuzione immobiliare, il secondo la garanzia che un creditore possiede per poter soddisfare il proprio credito.

Parliamo adesso di ipoteche sperando di rispondere a tutte le domande che ti stai ponendo.Esistono quattro tipi di ipoteca:

1. ipoteca volontaria
2. ipoteca giudiziale
3. ipoteca legale
4. ipoteca esattoriale

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Ipoteca volontaria

E’ quella garanzia che viene data al creditore per poter concedere un prestito esponendosi al minor rischio possibile. Parliamo di ipoteca volontaria quando, ad esempio, chiediamo un mutuo alla banca.In questo caso l’istituto bancario iscriverà l’ipoteca (garanzia) sull’immobile ed il tutto sarà certificato con la trascrizione nel registro della conservatoria immobiliare.

Con l’ipoteca volontaria la banca viene tutelata nel caso in cui il debitore non onori il suo debito.Se così non fosse il creditore avrebbe le migliori tutele per poter incassare il credito dopo una vendita, sia essa giudiziale o meno.Una cosa importante da sapere è che l’ipoteca “segue l’immobile”, quindi vendendo la casa a terzi l’ipoteca non si estingue se non viene estinto il debito.L’ipoteca ha la durata di venti anni e se non si estingue prima deve essere rinnovata.

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Ipoteca Giudiziale

Questa particolare forma di garanzia viene iscritta nel momento in cui c’è una sentenza di condanna al pagamento di una somma di denaro o al risarcimento di un danno.

Al contrario della precedente ipoteca non viene determinata dalla volontarietà delle parti ma da una decisione del giudice. Anche l’ipoteca giudiziale viene trascritta nell’apposito registro della conservatoria immobiliare per tutelare il creditore.

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Ipoteca Esattoriale

Se parliamo di ipoteca di Equitalia il tutto sarà più chiaro. 

E’ la garanzia che l’ente esattore (Equitalia) ottiene nel caso in cui il contribuente non paghi i suoi debiti con il fisco. L’ipoteca può essere iscritta solamente per debiti superiori alle 20.000 euro.Parliamo naturalmente di immobili.

Per la prima casa l’iscrizione di ipoteca ed il mancato risanamento del debito non possono determinare un pignoramento. Abbiamo spiegato il meccanismo in questo articolo: pignoramento della prima casa

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Ipoteca Legale

E’ quella meno conosciuta perché ormai è praticamente inutilizzata.Serve per garantire, in una operazione di compravendita immobiliare, il venditore da eventuali somme  non pagate al momento del rogito.

L’iscrizione dell‘ipoteca legale dovrebbe essere una operazione automatica ma in sede notarile ci si rinuncia per due motivi basilari:

– gli alti costi- perché spesso si viene pagati contestualmente e per l’intera cifra pattuita.

Nel caso di pagamenti dilazionati l’iscrizione di ipoteca legale offrirebbe al venditore grossi vantaggi in termini di garanzia.

Grado dell’ ipoteca

Una cosa importantissima è il grado dell’ipoteca.Il grado viene dato dalla posizione cronologica nel registro della conservatoria immobiliare dell’ipoteca.Se per lo stesso immobile trovo trascritte tutte le ipoteche di cui abbiamo parlato prima considererò coma la più “IMPORTANTE” quella trascritta  per prima.Avremo in questo caso ipoteca di primo, secondo, terzo e quarto grado.

Nel caso di vendita all’asta di un bene pignorato bisognerà rispettare della regole basilari per la ripartizione dei crediti.Facciamo un esempio scolastico per capire come funziona, in termini estremamente semplici, la ripartizione delle somme ricavate dalla vendita di una casa pignorata.

L’esecuzione immobiliare che prendiamo come esempio vede la presenza di quattro creditori differenti:

1.  la banca, vanta un credito di 70.000 euro ed è munita di ipoteca di primo grado
2. il secondo creditore recrimina un credito di 30.000 e possiede una ipoteca di secondo grado (ipoteca giudiziale)
3. il terzo creditore è Equitalia che ha trascritto una ipoteca esattoriale per un debito di 50.000 euro
4. il quarto è un creditore chirografario (non ha ipoteca) è chiede la somma di 50.000 euro.

La casa pignorata viene venduta per 100.000 euro.

Il debito di 70.000 euro e quello di 30.000 euro (primo e secondo grado) verrà onorato integralmente mentre gli altri creditori (Equitalia e chirografario) rimarranno con un pugno di mosche.Continueranno ad avere la possibilità di recuperare le loro spettanze da eventuali altri beni del pignorato ma non sull’immobile venduto.

Ricordiamo che una volta che la casa pignorata viene venduta tutte le pregiudizievoli, quindi le ipoteche ed i pignoramenti, verranno cancellate.

In maniera molto semplice abbiamo cercato di spiegare cosa sono il pignoramento e ipoteca. Spero che tu abbia trovato le informazioni che cercavi. Se hai dubbi, perplessità o problemi legati al pignoramento puoi contattarci tranquillamente.