CASA PIGNORATA COSA SUCCEDE ?
Casa pignorata: Probabilmente è quello che ti stai chiedendo se rischi il pignoramento o lo hai in corso.Cercherò in questo articolo di darti tutte le informazioni sperando di non tralasciare nulla.Ho diviso il post in diverse sezioni per rendere la lettura più agevole.
Liberazione dell’immobile pignorato
I ribassi nella vendita all’asta
Posso vendere la casa pignorata ?
Perché molte case non vengono salvate dal pignoramento ?
Estinzione per eccesso di ribasso
Estinzione dei debiti dopo la vendita all’asta
Liberazione dell’immobile pignorato
Il primo problema che bisogna porsi quando si ha la casa pignorata è quello della sua liberazione. In genere, fino a quando l’immobile non viene venduto all’asta, è data la possibilità al pignorato di continuare ad abitarlo.Chi ha il potere di decisione sulla liberazione dell’immobile pignorato è il giudice dell’esecuzione che in base all’articolo 560 del codice di procedura civile può decretarne la liberazione.
Se il giudice chiede l’applicazione dell’articolo 560 è perché:
- il debitore non collabora nelle operazioni di vendita
- chi abita la casa pignorata non ha le autorizzazioni
- l’esecutato non abita continuativamente l’immobile
Se vengono rispettati questi parametri il giudice permette che la casa pignorata venga abitata dai proprietari.Alcuni tribunali hanno regole diverse ma in genere quello appena descritto è il modo di agire a cui tutti si attengono.
Ci sono situazioni in cui ci si può opporre alla liberazione e questi sono i casi più importanti:
- contratto di locazione
- presenza di diritti reali
- assegnazione della casa coniugale
Se vuoi maggiori informazioni sulla liberazione della casa pignorata ti segnalo questi tre articoli:- liberazione dell’immobile pignorato– liberazione dell’immobile prima dell’asta– assegnazione casa coniugale
I ribassi nella vendita all’asta
La vendita della casa pignorata segue un iter ben preciso scandito da una serie di incombenze.Le più importanti sono la valutazione dell’immobile pignorato e la sua vendita all’asta.La valutazione viene affidata ad un tecnico abilitato (CTU) che stabilisce il valore di mercato e descrive la proprietà dal punto di vista urbanistico.Successivamente inizieranno gli esperimenti d’asta.
La prima asta si terrà al valore stabilito dal CTU ma si potrà offrire il 75% di questo importo.Se il valore è pari a 100.000 euro si potranno offrire 75.000 euro.Se l’asta va deserta le prossime potranno avere un deprezzamento fino al 20% massimo.Si potrà arrivare con questo meccanismo fino alla quarta asta e se anche questa andrà deserta la quinta sarà bandita ad un prezzo non inferiore alla metà del precedente esperimento.
Ti rimando a queste due sezioni di articolo dove capirai ancora meglio cosa succede se si ha la casa pignorata:– ribasso base asta– offerte asta immobiliare
Posso vendere la casa pignorata ?
Si, è possibile vendere la casa pignorata.Capita sovente di sentire qualcuno che afferma il contrario ma vendere l’immobile pignorato è possibile ed in alcuni casi vivamente consigliato.
Se ti stai chiedendo il motivo per cui è utile vendere la casa pignorata ti elenco i tre principali benefici:
- estinzione completa dei debiti.
- ottenere liquidità
- cancellazione dal registro dei cattivi pagatori
La tua successiva domanda potrebbe essere:se il mio debito è superiore al valore della casa pignorata cosa succede? Come posso estinguere i miei debiti?Si applica il metodo di contrattazione denominato comunemente “saldo e stralcio”: si cerca un accordo chiedendo uno sconto sul debito.Un debito di 100.000 euro può essere ridotto, ad esempio, del 50%; non è una cosa straordinaria ma quando si parla di pignoramento immobiliare ottenere dei vantaggi economici è la regola.
Leggi l’articolo sul “saldo e stralcio“, ti si aprirà un mondo. Un altro articolo che può tornarti utile è: vendere la casa pignorata
Perché molte case non vengono salvate dal pignoramento ?
La maggior parte dei pignoramenti potrebbero avere una soluzione migliorativa rispetto alla vendita all’asta.Applicando la tecnica del “saldo e stralcio“, di cui si parlava prima, si possono ottenere dei grossi benefici.Ma allora perché tanti esecutati non reagiscono e perdono la casa all’asta senza ottenere dei vantaggi?
Per una questione di atteggiamento sbagliato.Le tecniche per salvarsi dal pignoramento non sono particolarmente complicate da attuarsi se si è seguiti da un buon legale; il problema maggiore è l’atteggiamento passivo.
Abbiamo cercato di elencare gli errori più importanti di chi ha la casa all’asta:
- far finta che il problema non esiste
- affidarsi a NON specialisti
- affidarsi ad un avvocato generalista
- affidarsi aduna struttura distante
- fare in proprio
- diffidare troppo
- non prendere decisioni
- pensaredi pagare troppo
- negare l’evidenza
- non valutare il peggio
- fare i furbi
Se ti ha incuriosito questo elenco ti consiglio di leggere l’ebook intitolato “Gli 11 errori del Pignorato“.
Estinzione per eccesso di ribasso
Una esecuzione immobiliare potrebbe estinguersi a causa di un eccesso di ribasso.Un articolo del codice di procedura civile dice che se il valore del bene si deprezza a tal punto da non soddisfare il creditore ed il debitore il giudice dell’esecuzione può estinguere la procedura.
E’ un evento alquanto raro; si verifica nel momento in cui in vendita troviamo quote molto piccole o immobili dal valore misero che nessuno vuole comprare.Ti lascio questo link: estinzione per eccesso di ribasso
Se qualcuno ti ha parlato del fatto che dopo tre aste deserte il procedimento esecutivo si estingue non credergli. Non è affatto vero; chi te lo ha detto ha letto la modifica di un articolo del cpc relativo ai beni mobili.Leggi questo articolo: tre aste deserte
Estinzione dei debiti dopo la vendita all’asta
Se pensi che i tuoi debiti, dopo che la casa pignorata viene venduta all’asta, si estinguano hai inquadrato male il problema.Se il ricavato della vendita non soddisfa i tuoi creditori rimarrai esposto e questi potranno pignorare altri beni di tua proprietà.In parole povere non sarai mai libero.
Ti faccio un esempio molto semplice:
– casa pignorata venduta a 100.000 euro- debito con la banca pari a 120.000 euro
Rimarrai debitore con la banca per 20.000 euro. L’istituto bancario potrà pignorarti lo stipendio o qualche altro bene.
Il problema più grosso di quando si ha l’immobile pignorato è che oltre al danno bisogna subire la beffa. Capita sovente che il reale valore della casa pignorata sia superiore al debito ma a causa dei ribassi e dell’aumento del debito si passa da un saldo positivo ad uno negativo.
Ecco perché molto spesso consigliamo ai nostri clienti di vendere la casa pignorata.
Dal punto di vista emozionale è una brutta cosa ma posso garantirti che da quello economico si possono ottenere grossi benefici.
Spero che questo post sia servito per capire cosa succede se si ha la casa pignorata. Se hai altri dubbi contattaci.
