DOPO IL PIGNORAMENTO DELLA CASA COSA SUCCEDE

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Probabilmente ti stai chiedendo cosa accade quando una casa viene pignorata o se sei già coinvolto in tale procedura. In questo articolo, fornirò tutte le informazioni necessarie, cercando di coprire ogni aspetto importante. Ho suddiviso il post in diverse sezioni per rendere la lettura più agevole.

Liberazione dell’immobile pignorato

La prima questione da affrontare quando ci si trova di fronte a una casa pignorata è la sua liberazione. Di solito, se parliamo di prima casa, fino a quando l’immobile non viene venduto all’asta, viene data la possibilità al pignorato di continuare ad abitarvi. Il giudice dell’esecuzione è colui che ha il potere decisionale sulla liberazione dell’immobile pignorato, in base all’articolo 560 del codice di procedura civile, che può decretarne la liberazione se sussistono questi motivi:.

  • Il debitore non collabora nelle operazioni di vendita.
  • Chi abita la casa pignorata non ha le autorizzazioni necessarie.
  • L’esecutato non abita l’immobile in modo continuativo.

Nel rispetto di questi parametri, il giudice consente al pignorato di continuare ad abitare la casa. Alcuni tribunali possono avere regole leggermente diverse, ma in generale, quanto descritto è l’approccio adottato da tutti.

Ci sono situazioni in cui è possibile opporsi alla liberazione, tra cui:

  • Contratto di locazione.
  • Presenza di diritti reali.
  • Assegnazione della casa coniugale.

Se desideri ulteriori informazioni sulla liberazione di una casa pignorata, ti segnalo questi due articoli:

I ribassi nella vendita all’asta

La vendita di una casa pignorata segue un preciso iter, caratterizzato da una serie di fasi importanti. Tra queste, la valutazione dell’immobile pignorato e la sua vendita all’asta sono particolarmente significative. La valutazione viene affidata a un tecnico abilitato (CTU), il quale stabilisce il valore di mercato e fornisce una descrizione dettagliata della proprietà dal punto di vista urbanistico. Successivamente, si procede con l’asta.

Nella prima asta, il prezzo di partenza corrisponde al valore stabilito dal CTU, ma è possibile offrire il 75% di tale importo. Ad esempio, se il valore è di 100.000 euro, è possibile fare un’offerta di 75.000 euro. Nel caso in cui l’asta rimanga deserta, nelle aste successive si può raggiungere uno sconto massimo del 20%.

Per ulteriori approfondimenti su questo argomento, ti consiglio di leggere i seguenti articoli:

Posso vendere la casa pignorata?

Sì, è possibile vendere una casa pignorata. È comune sentire opinioni contrarie, ma vendere l’immobile pignorato è fattibile e, in alcuni casi, altamente consigliato.

Se ti stai chiedendo perché sia vantaggioso vendere una casa pignorata, ecco i tre principali benefici:

  1. Estinzione completa dei debiti.
  2. Ottenere liquidità.
  3. Cancellazione dal registro dei cattivi pagatori.

Potresti chiederti: “Cosa succede se il mio debito è superiore al valore della casa pignorata? Come posso estinguere i miei debiti?” In questo caso, viene applicato il metodo di contrattazione noto come “saldo e stralcio“, che prevede la negoziazione di uno sconto sul debito. Ad esempio, un debito di 100.000 euro potrebbe essere ridotto del 50%. Questo non è affatto insolito, soprattutto quando si parla di pignoramento immobiliare. Ottenere vantaggi economici in queste situazioni è la norma.

Perché molte case non vengono salvate dal pignoramento?

La maggior parte dei casi di pignoramento potrebbe trovare una soluzione migliore rispetto alla vendita all’asta. Applicando la tecnica del “saldo e stralcio” menzionata in precedenza, è possibile ottenere notevoli benefici. Allora, perché molti debitori non reagiscono e perdono la casa all’asta senza trarne vantaggio?

La ragione principale è un atteggiamento sbagliato. Le strategie per evitare il pignoramento non sono particolarmente complesse se si è seguiti da un buon avvocato; tuttavia, il problema principale è l’atteggiamento passivo.

Ecco alcuni degli errori più comuni commessi da chi si trova nella situazione di avere una casa all’asta:

  • Fingere che il problema non esista.
  • Affidarsi a non specialisti.
  • Affidarsi a un avvocato generalista.
  • Affidarsi a una struttura distante.
  • Affrontare la situazione da soli.
  • Essere troppo diffidenti.
  • Non prendere decisioni.
  • Ritenere di pagare troppo.
  • Negare l’evidenza.
  • Non valutare il peggio.
  • Tentare di fare il furbo.

Se questo elenco ha suscitato la tua curiosità, ti consiglio di leggere l’ebook intitolato “Gli 11 errori del Pignorato”.

Estinzione per eccesso di ribasso

Un procedimento di esecuzione immobiliare può estinguersi a causa di un eccessivo ribasso. Secondo un articolo del codice di procedura civile, se il valore del bene si deprezza al punto da non soddisfare il creditore e il debitore, il giudice dell’esecuzione può porre fine alla procedura.

Tuttavia, si tratta di un evento piuttosto raro che si verifica quando si trovano in vendita quote molto basse o immobili dal valore insignificante che nessuno desidera acquistare. Per ulteriori informazioni, puoi consultare il seguente link: estinzione per eccesso di ribasso

Estinzione dei debiti dopo la vendita all’asta

Se pensi che i tuoi debiti si estinguano automaticamente dopo la vendita all’asta di una casa pignorata, ti stai facendo un’idea sbagliata del problema. Se il ricavato della vendita non soddisfa i creditori, rimarrai comunque esposto e potranno pignorare altri beni di tua proprietà. In altre parole, non sarai mai davvero libero.

Considera questo semplice esempio:

  • Casa pignorata venduta per 100.000 euro.
  • Debito con la banca pari a 120.000 euro.

Rimarrai ancora debitore nei confronti della banca per 20.000 euro. L’istituto bancario potrà pignorarti lo stipendio o altri beni di tua proprietà.

Il problema più grande quando si ha un’immobile pignorato è che, oltre al danno, bisogna subire ulteriori conseguenze. Spesso accade che il valore reale della casa pignorata sia superiore al debito, ma a causa dei ribassi e dell’aumento del debito stesso, si passa da un saldo positivo a uno negativo.

Per questo motivo, spesso consigliamo ai nostri clienti di vendere la casa pignorata. Dal punto di vista economico, ci sono notevoli vantaggi nonostante l’aspetto emotivo possa risultare negativo.

Spero che questo articolo ti abbia aiutato a comprendere cosa succede in caso di pignoramento di una casa. Se hai ulteriori dubbi, non esitare a contattarci.

Riepilogo

Questo articolo discute il processo di recupero della casa, descrivendo in dettaglio le fasi coinvolte dalle fasi iniziali fino all’asta della proprietà ipotecata. Si spiega la possibilità per il proprietario della casa ipotecata di continuare ad abitare nell’immobile fino alla vendita, previa decisione del giudice in base all’articolo 560 del codice di procedura civile. L’articolo copre anche il processo di valutazione e asta, evidenziando il potenziale di sconti significativi. Inoltre, delinea i vantaggi della vendita di un immobile ipotecato, come l’estinzione del debito, la liquidità e la rimozione dal registro del pagatore inesigibile. Il pezzo mette in guardia contro gli errori comuni commessi dai proprietari di case di fronte al recupero e sottolinea l’importanza di strategie legali proattive. Infine, affronta le idee sbagliate sull’eliminazione del debito dopo l’asta e sulle potenziali conseguenze di un prezzo di vendita insufficiente.

Pillole

  • **Liberazione della proprietà ipotecata**: Il primo problema quando si affronta una casa ipotecata è la sua liberazione. Fino a quando l’immobile non viene venduto all’asta, la persona ipotecata può continuare ad abitarvi, con potere di decisione spettante al giudice dell’esecuzione in base all’articolo 560 del codice di procedura civile.
  • ‍⚖️ **Decisione del giudice sulla liberazione**: Il giudice può decretare la liberazione dell’immobile ipotecato se il debitore non collabora alle operazioni di vendita, l’immobile ipotecato è privo delle necessarie autorizzazioni, oppure il giustiziato non abita continuativamente l’immobile.
  • **Opposizione alla Liberazione**: Ci sono situazioni in cui ci si può opporre alla liberazione, come un contratto di affitto, la presenza di diritti reali, o la cessione della casa come bene coniugale.
  • **Processo di Vendita Immobile Ipotecato**: La vendita di una casa ipotecata segue un iter preciso, che prevede la valutazione dell’immobile da parte di un tecnico abilitato (CTU) e la sua successiva asta.
  • **Prezzo di partenza d’asta**: Il prezzo di partenza della prima asta corrisponde al valore stabilito dal CTU, ma è possibile offrire il 75% di tale importo.
  • **Sconti nelle aste successive**: Se l’asta è deserta, nelle aste successive si potrà raggiungere uno sconto massimo del 20%.
  • **Sconfinare un Debito**: Vendere una casa ipotecata può portare all’estinzione totale dei debiti, all’ottenimento di liquidità, e alla cancellazione dal registro del cattivo pagatore.
  • **Debito eccedente il valore della casa**: Se il debito è superiore al valore della casa ipotecata, viene applicato un metodo noto come “saldo e stralcio” (saldo e taglio), negoziando uno sconto sul debito.
  • **Vantaggi economici**: È frequente ottenere benefici economici dalla vendita di un immobile ipotecato, poiché in molti casi si trova una soluzione migliore rispetto alla vendita all’asta con la tecnica del ‘saldo e stralcio’.
  • **Errori comuni**: Gli errori comuni commessi da chi ha una casa all’asta includono un atteggiamento passivo, affidarsi a non specialisti, avvocati generalisti, strutture distanti, affrontare la situazione da solo, essere troppo diffidenti, non prendere decisioni, pagare più del dovuto, negando la visibilità e cercando di essere intelligente.
  • **Estinzione per sconto eccessivo**: Una procedura di esecuzione può terminare per sconto eccessivo se l’immobile si svaluta al punto da non soddisfare il creditore, il che è un evento raro.
  • **Estinzione del debito dopo la vendita all’asta**: i debiti non si estinguono automaticamente dopo la vendita all’asta di una casa ipotecata. Se il ricavato della vendita non soddisfa i creditori, il debitore resta esposto e gli altri beni possono essere pignorati.

Domande e risposte

  • Qual è la prima questione da affrontare quando si ipoteca una casa?

    –La prima questione da affrontare è la liberazione dell’immobile ipotecato. Al debitore viene data la possibilità di continuare a vivere nella casa fino a quando non viene venduta all’asta, in base alla decisione del giudice.

  • Chi ha il potere di decidere sulla liberazione di un immobile ipotecato?

    –Il giudice dell’esecuzione ha il potere di decidere sulla liberazione del bene ipotecato ai sensi dell’articolo 560 del codice di procedura civile.

  • A quali condizioni un debitore può continuare a vivere in un immobile ipotecato?

    –Un debitore può continuare ad abitare in un immobile ipotecato se collabora alle operazioni di vendita, se l’immobile ipotecato non dispone delle autorizzazioni necessarie, oppure se il debitore non abita continuativamente l’immobile.

  • Come viene determinato il valore di un immobile ipotecato?

    –Il valore di un immobile ipotecato viene determinato da un tecnico abilitato (CTU) che ne stabilisce il valore di mercato e fornisce una descrizione dettagliata dell’immobile dal punto di vista urbanistico.

  • Qual è il prezzo di partenza di un immobile ipotecato all’asta?

    –Il prezzo di partenza della prima asta corrisponde al valore stabilito dal CTU. Tuttavia, è possibile offrire il 75% di tale importo.

  • Cosa succede se l’asta non va a buon fine?

    –Se l’asta non va a buon fine, nelle aste successive è possibile ottenere uno sconto fino al 20%.

  • È possibile vendere una casa ipotecata?

    –Sì, è possibile vendere una casa ipotecata e in alcuni casi è altamente consigliabile farlo.

  • Quali sono i tre principali vantaggi di vendere una casa ipotecata?

    –I tre vantaggi principali sono l’estinzione totale dei debiti, l’ottenimento di liquidità e la cancellazione dal registro dei cattivi pagatori.

  • Cos’è il metodo ‘saldo e stralcio’?

    –Il metodo ‘saldo e stralcio’ è un processo di negoziazione per applicare uno sconto sul debito, che può essere particolarmente utile quando il debito è superiore al valore della casa ipotecata.

  • Perché molti debitori non approfittano della vendita all’asta?

    –Il motivo principale è un atteggiamento passivo, spesso accompagnato da errori comuni come ignorare il problema, affidarsi a non specialisti o non intraprendere azioni decisive.

  • Cosa succede se il debito non viene soddisfatto dopo la vendita all’asta?

    –Se il ricavato dell’asta non soddisfa i creditori, il debitore resta esposto e può pignorare altri beni o redditi per coprire il debito residuo.

  • È possibile estinguere il debito a causa di sconti eccessivi durante l’asta?

    –Sì, un debito può essere estinto per eccessivo sconto se il valore dell’immobile si svaluta al punto da non poter soddisfare il creditore.

Parole chiave

Mutuo

Un mutuo è un accordo legale in cui viene data una proprietà (in questo caso, una casa) come garanzia per un prestito. Nel video il termine ‘pignorata’ si riferisce a un immobile che è stato ipotecato e rischia di essere pignorato o venduto per ripagare il debito. Il processo di mutuo è centrale nel tema del video, poiché discute le implicazioni e le procedure a seguito di un’inadempienza di un mutuo.

Liberazione dell’immobile ipotecato

Questo termine si riferisce al processo attraverso il quale un debitore può continuare a vivere nella sua proprietà ipotecata anche dopo che questa è stata data in pegno. Nel video si spiega che finché l’immobile non viene venduto all’asta, il debitore ha la possibilità di continuare a risiedere nell’abitazione, subordinatamente alla decisione del giudice in base all’articolo 560 del codice di procedura civile.

Asta

Un’asta è una vendita pubblica in cui beni o servizi vengono venduti al miglior offerente. Nel contesto del video, è il meccanismo attraverso il quale un immobile ipotecato può essere venduto se il debitore non può ripagare il prestito. Il processo d’asta è importante in quanto determina il valore finale della proprietà e l’importo che verrà utilizzato per saldare il debito.

Tecnico CTU

Il tecnico CTU è un professionista qualificato incaricato di valutare e stabilire il valore di mercato di un immobile ipotecato prima che venga messo all’asta. La loro valutazione, inclusa una descrizione dettagliata dal punto di vista urbanistico, è fondamentale per fissare il prezzo di partenza dell’asta.

Estinzione debiti

Per estinzione del debito si intende la completa eliminazione di un debito. Nel video viene menzionato come uno dei principali vantaggi della vendita di un immobile ipotecato, poiché consente al debitore di estinguere interamente i propri debiti. Ciò può essere ottenuto attraverso la negoziazione, detta “saldo e stralcio”, in cui viene concordato uno sconto sul debito.

Registro crediti inesigibili

Il registro dei crediti inesigibili è un registro di individui che hanno una storia di mancato rispetto dei propri obblighi finanziari. Nel video si afferma che la vendita di un immobile ipotecato può comportare la cancellazione dello stato di cattivo credito, il che può avere benefici a lungo termine per la reputazione finanziaria del debitore.

Benefici economici

I benefici economici si riferiscono ai vantaggi finanziari ottenuti da una particolare azione o situazione. Nel contesto del video, la vendita di un immobile ipotecato può comportare vantaggi economici come la completa estinzione dei debiti e l’ottenimento di liquidità, che può essere vantaggioso per il debitore anche in una situazione emotivamente difficile.

Sconto eccessivo

Lo sconto eccessivo si riferisce a una situazione in cui il valore della proprietà si svaluta così tanto da non riuscire a soddisfare la richiesta del creditore. Nel video si accenna al fatto che una procedura di esecuzione può essere estinta a causa di uno sconto eccessivo, evento raro che si verifica quando l’immobile viene venduto a un prezzo molto basso o ha un valore insignificante che nessuno vuole acquistare.

Debito dopo la vendita all’asta

Il debito dopo la vendita all’asta si riferisce al debito residuo che un debitore è obbligato a pagare anche dopo che la sua proprietà ipotecata è stata venduta all’asta. Il video chiarisce che i debiti non scompaiono automaticamente dopo l’asta; se la vendita non copre il debito, il debitore rimane responsabile e potrebbe dover affrontare ulteriori sequestri di beni.

Atteggiamento passivo

Un atteggiamento passivo nel contesto del video si riferisce alla mancanza di misure proattive da parte del debitore per affrontare la situazione di avere un immobile ipotecato all’asta. Il video evidenzia gli errori comuni commessi dai debitori, come ignorare il problema o affidarsi a non specialisti, che possono portare a esiti negativi.

Undici errori dell’ipotecato

Questo termine si riferisce a un elenco di errori comuni commessi da persone che affrontano problemi legati ai mutui, come menzionato nel video. Questi errori includono, tra gli altri, ignorare il problema, affidarsi a non specialisti e non riuscire a prendere decisioni. Il video lascia intendere che questi errori possono portare alla perdita dell’immobile all’asta senza trarne alcun beneficio.

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