COMPRARE CASA ALL’ASTA

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Acquistare casa all’asta può offrire l’opportunità di ottenere immobili a prezzi ridotti rispetto al loro valore di mercato. In questa guida, esploreremo i passaggi necessari per comprare una casa all’asta, i vantaggi e gli svantaggi, nonché i consigli utili per rendere il processo più agevole.

ASTE GIUDIZIARIE: VANTAGGI PER L’ACQUISTO DEGLI IMMOBILI

Le aste giudiziarie offrono la possibilità di acquistare immobili a prezzi allettanti. Questo avviene grazie alle circostanze particolari in cui si svolgono le esecuzioni immobiliari. Una di queste circostanze è la riduzione del base d’asta.

RIDUZIONE DEL PREZZO BASE D’ASTA NELLE ASTE IMMOBILIARI: IMPLICAZIONI E CONSIDERAZIONI

Le aste immobiliari sono un modo comune per vendere proprietà attraverso un processo di offerte competitive. Tuttavia, talvolta un’asta può rimanere deserta, senza alcuna offerta da parte degli acquirenti interessati. In questi casi, il giudice esecutivo può intervenire e decidere di ridurre il prezzo base dell’immobile per stimolare l’interesse degli acquirenti. Ma quali sono le implicazioni di questa riduzione del prezzo base e come può influenzare il risultato finale della vendita?

• Riduzione del Prezzo Base: La riduzione del prezzo base nelle aste immobiliari può essere applicata dal giudice esecutivo in specifiche circostanze, soprattutto se l’asta rimane senza offerte. Questa riduzione può variare, ma di solito si attesta tra il 10% e il 20% del prezzo base originale dell’immobile. Tuttavia, la percentuale massima di riduzione stabilita è del 25% del valore iniziale.
• Implicazioni e Considerazioni: La riduzione del prezzo base può avere implicazioni significative sulla vendita dell’immobile. Per comprendere meglio, prendiamo in considerazione un esempio ipotetico. Supponiamo che il valore reale di un immobile sia di 200.000 euro e il prezzo base sia stato fissato a quella cifra. Senza offerte, l’immobile potrebbe essere aggiudicato a un offerente che presenti un’offerta pari al 75% del prezzo base, ossia 150.000 euro.

Tuttavia, se il giudice esecutivo decidesse di ridurre il prezzo base del 20%, portandolo a 160.000 euro, l’offerta necessaria per aggiudicarsi l’immobile sarebbe ridotta a 120.000 euro (75% del base d’asta). In questo modo, la riduzione del prezzo base offre la possibilità di acquistare l’immobile a un prezzo inferiore rispetto al suo valore reale.

È importante considerare attentamente le implicazioni di queste riduzioni. Se il giudice esecutivo programma aste ravvicinate con riduzioni del prezzo base, potrebbe esserci una maggior competizione tra gli acquirenti, aumentando le probabilità che il prezzo di acquisto salga notevolmente.

LA PERIZIA DELL’IMMOBILE: VALUTAZIONE DELLO STATO E DEL VALORE

Prima di partecipare a un’asta, è fondamentale consultare la perizia dell’immobile. Questo documento fornisce informazioni dettagliate sullo stato dell’immobile, eventuali abusi edilizi e il suo valore di mercato.

La perizia dell’immobile è un’analisi tecnica eseguita da un esperto del settore immobiliare, come un geometra, architetto o agronomo, noto come CTU (consulente tecnico di ufficio). Uno dei suoi obiettivi principali è determinare il valore di mercato dell’immobile pignorato, ovvero il prezzo al quale potrebbe essere venduto sul mercato se non fosse soggetto a pignoramento.

La perizia viene redatta considerando una serie di parametri, tra cui la posizione dell’immobile, le sue caratteristiche tecniche, la sua destinazione d’uso, lo stato di manutenzione, la regolarità urbanistica, l’andamento del mercato immobiliare locale e altri fattori che possono influenzare il valore finale dell’immobile.

La richiesta della perizia viene effettuata dal giudice dell’esecuzione al fine di stabilire la “base d’asta”, ossia il prezzo di partenza per le offerte degli acquirenti potenziali. Questo valore di riferimento viene comunicato agli interessati e rappresenta il punto di partenza per le offerte.

Durante la perizia dell’immobile pignorato, uno degli aspetti fondamentali considerati dal CTU è la conformità urbanistica dell’immobile. In sostanza, viene valutato se ci sono eventuali abusi edilizi o difformità rispetto al permesso di costruire originario. La presenza di irregolarità può influire sulla valutazione finale dell’immobile e sulla sua possibilità di essere venduto. Ad esempio, se l’immobile è stato costruito in modo abusivo o presenta significative difformità rispetto al permesso di costruire, il suo valore economico potrebbe essere notevolmente ridotto.

Tuttavia, è importante tenere presente che la perizia non può garantire al 100% la conformità urbanistica dell’immobile. Nonostante i CTU conducano controlli approfonditi, esistono numerose norme, anche a livello comunale, che non vengono sempre prese pienamente in considerazione.

DOVE TROVARE GLI ANNUNCI DELLE ASTE IMMOBILIARI

Gli annunci di aste immobiliari sono disponibili su diversi canali, come portali immobiliari, giornali, siti specializzati e siti ufficiali dei tribunali. Esplorare tutte queste fonti può essere utile per individuare opportunità interessanti.

Gli annunci delle aste immobiliari possono essere trovati su diversi siti web specializzati e portali immobiliari. Ecco alcuni dei siti più popolari dove è possibile trovare annunci di aste immobiliari:

1. asteannunci.it: Questo sito è specializzato nella pubblicazione di annunci relativi alle aste immobiliari in Italia. Offre una vasta selezione di proprietà in vendita all’asta.
2. astegiudiziarie.it: Questo portale è dedicato esclusivamente alle aste giudiziarie e offre annunci di aste immobiliari provenienti da tribunali italiani.
3. immobiliare.it: Uno dei portali immobiliari più popolari in Italia, offre anche una sezione dedicata alle aste immobiliari. È possibile trovare annunci di aste pubbliche e giudiziarie.
4. casa.it: Un altro portale immobiliare importante in Italia, che fornisce annunci di aste immobiliari provenienti da diverse fonti.

Inoltre, il sito pvp.giustizia.it, gestito dal Ministero della Giustizia italiano, offre informazioni e annunci ufficiali sulle aste giudiziarie, comprese quelle immobiliari. È possibile consultare gli annunci di aste immobiliari direttamente sul sito, utilizzando i filtri di ricerca per specificare la zona geografica, il tipo di immobile, il valore di stima e altri criteri. È un’importante risorsa per coloro che sono interessati alle aste giudiziarie in Italia, poiché fornisce informazioni aggiornate e affidabili direttamente dalle fonti ufficiali.

Ricorda che è sempre consigliabile fare una ricerca accurata e consultare più fonti per ottenere informazioni aggiornate sulle aste immobiliari, in quanto gli annunci potrebbero variare da un sito all’altro e le aste possono essere soggette a modifiche o cancellazioni. Inoltre, è consigliabile contattare direttamente gli organizzatori delle aste o i tribunali competenti per ottenere informazioni dettagliate sui singoli eventi.

PARTECIPAZIONE E TIPOLOGIA DELLE ASTE

Le aste possono avvenire in tribunale o in modalità telematica. È importante comprendere le diverse modalità e adattarsi alle specifiche del tipo di asta a cui si intende partecipare.

PARTECIPAZIONE ALL’ASTA

 In linea generale, sia le persone fisiche che le persone giuridiche hanno il diritto di partecipare a un’asta immobiliare. Tuttavia, ci sono alcune eccezioni importanti da tenere a mente. Il debitore esecutato, ossia colui il cui immobile è oggetto dell’asta, non può partecipare all’asta, nemmeno tramite un rappresentante legale come il coniuge. Gli amministratori dei beni pubblici, i pubblici ufficiali e coloro che amministrano beni altrui per legge o per atto della pubblica autorità devono astenersi dalla partecipazione, a meno che non siano autorizzati espressamente o che l’acquisto avvenga in condizioni che escludano un conflitto di interessi. È importante rispettare queste restrizioni per garantire una procedura equa e trasparente. Vi sono altri soggetti esclusi dalle aste e potrai trovare l’elenco completo in questo articolo: ricomprare la casa all’asta.

SVOLGIMENTO DELL’ASTA: DAL METODO CLASSICO ALL’ASTA TELEMATICA

Esistono due principali modalità di svolgimento dell’asta immobiliare: il metodo classico e l’asta telematica. Ognuna ha le proprie caratteristiche e vantaggi, offrendo diverse opzioni agli acquirenti.

Il metodo classico prevede che gli offerenti depositino le loro offerte secondo i termini stabiliti e si riuniscano in un luogo specifico e in una data prestabilita per partecipare all’asta al rialzo. Il giudice o il delegato alla vendita verificano i dati e registrano l’offerta migliore, che rappresenterà il punto di partenza per eventuali rilanci. Viene stabilito un importo minimo per i rilanci e i partecipanti hanno un tempo limitato per fare offerte migliori. In questa modalità, l’asta si svolge in presenza fisica, offrendo l’opportunità di interagire direttamente con gli altri partecipanti e il giudice.

L’asta telematica è invece un nuovo strumento di vendita adottato da diversi tribunali. Consente di partecipare all’asta attraverso una piattaforma online dedicata. Ci sono tre tipi principali di aste telematiche: sincrona, asincrona e sincrona mista. Nell’asta telematica sincrona, i rilanci avvengono esclusivamente online entro un periodo di tempo specifico. Il giudice o il delegato alla vendita e tutti gli offerenti partecipano contemporaneamente, garantendo una competizione in tempo reale. Nell’asta telematica asincrona, viene stabilito un periodo di gara, solitamente di cinque giorni, e se viene depositata un’offerta nei dieci minuti finali, si prolunga il periodo di altri 10 minuti. Questo permette ai partecipanti di fare offerte competitive fino all’ultimo momento. Infine, nell’asta telematica sincrona mista, è possibile partecipare sia fisicamente, nel luogo dell’evento, che online tramite il computer. Questa modalità offre flessibilità agli acquirenti, consentendo loro di partecipare secondo le loro preferenze.

Conclusione: Partecipare a un’asta immobiliare richiede la conoscenza delle regole di partecipazione e la comprensione delle diverse modalità di svolgimento dell’asta. Sia che tu scelga il metodo classico o l’asta telematica, è fondamentale rispettare le restrizioni e i requisiti per garantire una procedura giusta e trasparente. Ogni modalità ha i suoi vantaggi e caratteristiche uniche, offrendo opportunità diverse agli acquirenti interessati. Ricorda di fare le tue ricerche, prendere decisioni informate e partecipare in modo consapevole per massimizzare le tue possibilità di successo nelle aste immobiliari.

PROCEDURA SUCCESSIVA ALL’AGGIUDICAZIONE IN ASTA

Una volta vinta un’asta, l’aggiudicatario ha un periodo di tempo definito per effettuare il pagamento e ottenere il decreto di trasferimento di proprietà. È essenziale essere consapevoli dei passaggi successivi e rispettare le tempistiche stabilite.

Dopo aver vinto un’asta, l’aggiudicatario è tenuto a versare il saldo del prezzo entro il termine stabilito, di solito entro 120 giorni dall’aggiudicazione. Nel caso in cui non disponga dell’importo necessario, può richiedere un mutuo assistito da garanzia ipotecaria tramite le convenzioni tra l’ABI e i Tribunali che gestiscono le aste giudiziarie immobiliari.

È di fondamentale importanza rispettare i tempi della procedura e assicurarsi di avere la somma necessaria entro la scadenza prevista per il pagamento completo. Si consiglia di contattare in anticipo le banche aderenti alla convenzione o il proprio istituto di credito per valutare le offerte e le condizioni relative al prestito.

Cosa accade se il saldo del prezzo non viene versato dopo l’aggiudicazione? Secondo l’articolo 587 del codice di procedura civile, il mancato pagamento comporta l’emissione di una multa pari all’importo della cauzione versata, che viene trattenuta automaticamente. Se nella successiva vendita l’immobile viene ceduto ad un prezzo inferiore a causa del mancato pagamento del saldo, l’aggiudicatario inadempiente sarà tenuto a coprire la differenza.

Ad esempio, se si vince un’asta per 200.000 euro versando una cauzione di 20.000 euro, ma non si paga il saldo entro i 120 giorni e l’immobile viene successivamente venduto per 150.000 euro, l’aggiudicatario sarà responsabile per i restanti 50.000 euro, subendo una perdita economica di tale importo.

DECRETO DI TRASFERIMENTO

Dopo aver vinto un’asta e completato il pagamento, il giudice emette un decreto di trasferimento per cedere la proprietà dell’immobile all’acquirente. Questo decreto equivale a una vendita, ma offre il vantaggio di risparmiare sulle spese notarili. In pratica, si devono pagare le imposte come in una normale compravendita, ma si evita di remunerare il notaio. Tuttavia, è importante menzionare che sono previste compensazioni per il delegato alla vendita o il responsabile dell’asta online, che variano in base al prezzo di aggiudicazione e sono definite in specifici intervalli. Il decreto di trasferimento include anche la cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti sull’immobile, nonché l’ordine per il debitore e il custode di rilasciare la proprietà. È necessario fornire i dati dell’acquirente e del debitore, la descrizione dettagliata dell’immobile e l’ordine di cancellazione delle trascrizioni presso l’ufficio di conservatoria immobiliare.

LIBERAZIONE DELL’IMMOBILE

La presenza di occupanti nella casa acquistata può rappresentare un rischio e richiedere una procedura di rilascio. È importante essere preparati e valutare attentamente questa eventualità.

L’articolo 560 del codice di procedura civile, che disciplina la liberazione degli immobili sottoposti a pignoramento, evidenzia alcuni punti molto importanti. Uno di questi riguarda il fatto che il debitore e i familiari che vivono con lui non perdono il possesso dell’immobile fino a quando non viene emesso il decreto di trasferimento. In questa situazione, il custode giudiziario ha il compito di sorvegliare affinché il debitore e la sua famiglia mantengano il bene pignorato con cura e ne preservino l’integrità. Inoltre, il debitore deve consentire, in accordo con il custode, le visite da parte di potenziali acquirenti, secondo le modalità stabilite dal giudice dell’esecuzione. Il giudice può anche ordinare la liberazione dell’immobile, prima del decreto di trasferimento, se non è abitato dall’esecutato e dalla sua famiglia, oppure se è occupato da una persona senza titolo legale opposto alla procedura. Infine, vengono elencati tre motivi principali per cui il giudice può richiedere la liberazione dell’immobile:

• l’atteggiamento non collaborativo dell’esecutato
• la mancanza di autorizzazioni per gli occupanti dell’immobile
• l’utilizzo discontinuo della casa da parte del debitore

OPPOSIZIONE ALLA LIBERAZIONE DELL’IMMOBILE PIGNORATO

Ci sono diverse situazioni in cui è possibile farlo.

Se si è in possesso di un contratto di affitto è possibile opporsi alla liberazione dell’immobile; il contratto deve essere registrato o trascritto prima del pignoramento. La registrazione avviene presso l’agenzia delle entrate, mentre la trascrizione avviene presso la conservatoria dei registri immobiliari. La registrazione è necessaria per i contratti di affitto inferiori a nove anni, mentre la trascrizione è richiesta per quelli superiori. Se il contratto è valido, si può abitare l’immobile fino alla scadenza naturale del contratto, purché si paghi regolarmente il canone e non sia inferiore agli standard di mercato.

I diritti di godimento consentono di utilizzare un bene immobile senza essere proprietari, non hanno validità e opponibilità se sono successivi al pignoramento o all’ipoteca. Ad esempio, il diritto di abitazione non pignorabile può essere acquisito dal coniuge superstite dopo la morte del marito.

Anche con l’assegnazione della casa coniugale si potrebbe evitare la liberazione. L’assegnazione si verifica quando due coniugi, con figli, si separano legalmente e il giudice affida l’abitazione a uno dei due. Ci sono diversi scenari possibili:

1. Se l’assegnazione avviene prima del pignoramento e di un’eventuale ipoteca, l’assegnatario può continuare ad abitare l’immobile anche se viene venduto all’asta, questo fino al raggiungimento della maggiore età dei figli o della loro indipendenza economica.
2. Se l’assegnazione avviene prima del pignoramento ma non viene trascritta correttamente, i benefici dell’assegnazione sono limitati e ha una durata di nove anni.
3. Se l’assegnazione avviene dopo il pignoramento, non ha validità e non ci si può opporre alla procedura.
4. Se l’assegnazione avviene dopo un’ipoteca ma prima del pignoramento, la sentenza di cassazione afferma che non ci si può opporre alla procedura. In questo caso è consigliabile consultare un legale esperto per non commettere errori di valutazione.

 SPESE DELL’AGGIUDICATARIO: ASPETTI DA CONSIDERARE

Le spese dell’aggiudicatario includono imposte di registro, ipotecarie e catastali, IVA (se applicabile), bollo virtuale e spese condominiali arretrate. Valutare queste spese è cruciale per determinare il costo complessivo dell’acquisto. L’unico vantaggio, rispetto ad una normale compravendita, è che il notaio non si paga visto che il trasferimento viene garantito dal giudice delle esecuzioni con l’apposito decreto. Bisognerà però calcolare il compenso del delegato alla vendita; tale compenso è parametrato al valore di aggiudicazione.

CONCLUSIONE

Comprare casa all’asta offre l’opportunità di ottenere immobili a prezzi convenienti, ma richiede attenzione e preparazione. Seguendo le procedure corrette, consultando esperti e valutando attentamente i rischi e i vantaggi, è possibile sfruttare appieno le aste immobiliari. Ricordati sempre di informarti adeguatamente e prendere decisioni ponderate prima di procedere con l’acquisto di una casa all’asta.

Se sei un debitore che rischia di perdere la casa all’asta ti consiglio di leggere altri articoli, il primo che ti consiglio è questo: saldo e stralcio.